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モデルルームに行く前に必ず読むべし!新築物件購入ガイド~お金と時間を節約する10の秘訣~

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日本と違い、カナダで物件を探す場合は、新築に比べはるかに中古物件の数が多いのが現状です。しかし、中には絶対に新築物件を買いたいという方もいるでしょう。ここでは、モデルショールームやプレゼンテーションセンターに行く前に必ず読んでもらいたい、お金と時間の両方を節約する10の秘訣をご紹介。

まずは、新築物件を買うか中古物件を買うかを決める前に、それぞれの長所を比較してみましょう。

【新築物件】

  • 最新の間取り、効率的なスペースの使い方
  • 省エネ
  • インテリアのカラーやアップグレードのオプション
  • すべてが新品、モダンな見た目

【中古物件】

  • 平均的に新築物件より値段が安い
  • 地域環境が確立され、庭や建物を含めすでに周辺になじんでいる
  • 生活イメージがしやすい
  • 物件はすでに完成されているので、事前に状態(コンディション)を検査できる

このように、新築物件と中古物件にはそれぞれの魅力があります。もし、新築物件を買うことに決めたら、ご自分でモデルショールームに行かれる前に必ずこの新築物件購入ガイド~お金と時間を節約する10の秘訣~に目を通すことをオススメします。

1. 予算の価格帯を決めよう!

モデルショールームやプレゼンテーションセンターに行く前に、まずはあなたのREALTOR®とおいしいコーヒーでも飲みながら、じっくり落ち着いて予算について話し合う機会を設けましょう。現在、家を所有している場合は、REALTOR®が最新の不動産マーケットをリサーチし、売却によって得られる実質利益を計算します。売却には、さまざまな諸費用がかかるので、それらを差し引いた後に大体いくら手元に残るのかを知る必要があります。また、今回はじめて不動産を購入する場合には、まずは頭金の額と収入・負債額から見て、どのくらいの住宅ローンの借り入れが可能なのかを調べる必要があります。あなたのREALTOR®に頼んで、住宅ローンのプロであるモルゲージブローカーを紹介してもらってください。モルゲージブローカーは複数の金融機関の多種多様な住宅ローン商品を扱う専門家です。たくさんの選択肢の中から、あなたのライフスタイルと資産状況に見合った商品を選び、最大借り入れ可能額を計算してくれます。

2. 二種類のエージェント(REALTOR®)の違いとは?

中古物件の売買取引をする際、売り主側と買い手側にそれぞれのエージェントがいることはご存知のとおりです。その場合、売り主側のエージェントはリスティング・エージェント(Listing Agent)と呼ばれ、買い手側のエージェントはバイヤーズ・エージェント(Buyer's Agent)と呼ばれます。リスティング・エージェントは売り主の利益を最大化するために働き、バイヤーズ・エージェントは買い手の利益を最大化するために働きます。しかし、新築物件の場合、モデルショールームやプレゼンテーションセンターに出向き、そこにいる販売員(エージェント)から直接購入してしまう人がいます。実はこれ、大損をしてしまう買い方なのです。なぜなら、このモデルショールームやプレゼンテーションにいる販売員は、売り主であるデベロッパー側についているエージェントだからです。彼らは、いわば売り主であるデベロッパーの利益を最大化するために働いているエージェントです。あなたの利益を最大化するために働くバイヤーズ・エージェント(REALTOR®)を1名選び、あなたと一緒にプレゼンテーションセンターに連れていきましょう。REALTOR®は不動産売買の交渉のプロです。価格だけでなく、間取り、カラーやアップグレードなどのオプション、ローンの種類、品質など詳細の交渉をあなたの利益を最大化するために代行してくれます。バイヤーズ・エージェントは、あなたが購入を決めた場合、通常売り主側であるデベロッパーから報酬を受け取りますので、あなたがサービス料を支払う必要はありません。

3. 建設業者を選ぼう!

各建設業者にはそれぞれの得意分野があります。たとえば、ある建設会社は仕上がりの品質に自信を持っている、一方で別の建設会社は、革新的な間取りのとり方で有名である、また別の建設会社は入居後のカスタマーサービスに定評がある、などです。あなたが重きを置いている分野で評判の高い建設会社がどこなのかをリサーチしましょう。

4. 最終決定を下す前に・・・建設業者の評判を調べよう!

この物件を買おう、という最終の決断を下す前に、その物件を建てた建設業者の評判を調べましょう。また、建設業者の資産状況も調べ、事業の運営が安定しているのか、今後倒産する可能性があるのかもチェックしましょう。さらに、大規模開発の場合は開発の詳細プラン、空き地状況や、引渡し時期など、建設業者のポリシーを出来る限り確認するようにしましょう。

5. 周辺環境をリサーチすべし!

  • 周辺の生活環境や地域コミュニティの特性
  • どんなアメニティがあるか、あるいは将来的にどんなアメニティの建設が計画されているか(公園、コミュニティセンター、図書館、デイケア、学校、ショッピング施設、レストラン、ジムなど)
  • 通勤・通学ルートと、朝・晩の交通渋滞の度合い
  • 新しい学校や公園、道路などの建設予定があるか、ある場合はすでに予算がとってあるか
  • 周辺(特に空き地)の土地区画の種類(Zoning):各地域のランド・ユーズ・オフィシャル(Land Use Official)に聞けば調べられます。分からない場合は、REALTOR®にお問い合わせください。
  • ビルディング・スキーム(Building Scheme)の有無:大規模開発の場合、開発地区一帯の均一性を保つため、デベロッパーが一定のルールを設けている場合があります。
  • コンドミニアムやタウンハウスなどの集合住宅(ストラタ・プロパティ)の場合、管理組合の規則の有無(レンタル規制・ペット規制・年齢規制など)

6. オプションとアップグレードの選択肢を知ろう! 

建設前の新築物件を購入する場合、「オプション」と「アップグレード」という選択肢があります。オプションとは、インテリアのカラーを複数のチョイスから選べたり、サンルームやパウダールームなどのスペースを追加できるものです。一方、アップグレードとは、フローリングの種類、キッチン周りの機器類、タイルの種類、バスルームの仕様などを標準のものより高品質なものに変えることができるものです。各デベロッパーによっては、さまざまなオプションがあったり、無料でアップグレードできる場合もあるので、REALTOR®とプレゼンテーションセンターに訪れた際に、デベロッパー側の販売員(エージェント)に詳しい選択肢を問い合わせましょう。アップグレードの多い物件は当然、将来の売却時にスタンダードの物件よりも高い値段で売ることができます。

7. 価格交渉の余地あり!

新築物件を直接デベロッパーから購入する場合、スーパーやデパートで買い物をするように、値段交渉をせず提示された価格で買ってしまう人は少なくありません。上の「2.二種類のエージェントの違い」でも説明したように、モデルショールームやプレゼンテーションセンターの販売員は、デベロッパー側の利益を最大化するために雇われているエージェントです。その販売員の言いなりに、交渉もせず購入してしまうのは、絶対にフェアではありません。したがって、不動産の売買取引のプロであるREALTOR®をあなた側に雇い、あなたに代わって交渉をしてもらうことをオススメします。(サービス料はかかりません)よいREALTOR®は、価格のみならず、オプションやアップグレード、また資金繰りのオプションについても、きめ細かく交渉をしてくれます。

8. 契約の詳細を確認せよ!

REALTOR®を介して中古物件の売買取引をする場合、BC州不動産協会によってスタンダード化された売買契約書を使って契約が交わされます。一方、新築物件の場合は、各デベロッパーがそれぞれ用意した契約書を使うケースがほとんどです。契約書にサインをするために、あなたの利益が保証されているか、特に以下の項目は注意してチェックするようにしましょう。

  • デポジット(手付金)はエスクロー(中立な第三者によって保管される)か
  • アップグレードの詳細
  • 建設の進捗をチェックするための物件の建設現場への立ち入りが許可されているか
  • クロージング(購入手続き完了日)の30日前に事前連絡をもらえるか
  • 建物・キッチン機器類などの保証の詳細

9. 住宅ローンを賢く選ぼう!

大規模開発を進めるデベロッパーによっては、お得な住宅ローンプランを提案できる場合もあります。しかし、デベロッパーが提示した住宅ローン以外に、市場にはさまざまな種類の商品が出回っています。金利、サービス料、物件査定費、物件検査費、クロージング・コストなど詳細を比較し、あなたにとって一番お得なプランを選びましょう。

10. 新しい物件でも完璧はない!

新築物件は確かに最新のテクノロジーと材質を駆使し、従来の中古物件よりも頑丈で安全な仕上がりになっているはずです。しかし、ただ新しいからといって盲目に品質を過信するのは危険です。中古物件を購入する際と同様に、必ずクロージング(取引完了)の前に、プロの物件検査士(インスペクター)を雇い、詳細のコンディションをチェックしてもらいましょう。その結果に基き、検査によって判明した問題点のリストを作成します。そのリストを持ち、クロージング前にもう一度デベロッパーと交渉し、見つかった問題点の解決を試みましょう。ほとんどの場合、購入者は、自らが交渉を試みるよりも、不動産のプロであるREALTOR®を雇って交渉を代行させるほうが、追加出費を最低限に抑えることができます。

★ 「即入居可」の新築物件 ★

即入居可の物件には即入居が可能な理由があります。しかし、売り主であるデベロッパーや販売業者はそのワケを明かさない場合がほとんどです。そのワケとは・・・

  • モデルハウスとして使用されていた物件を売り出している場合
  • 大規模開発の完了間際になり、プレゼンテーションセンターとして使用されていた物件を売り出している場合
  • クロージング直前で契約が何らかの理由で完了できなかった場合
  • 即入居可の物件の販売を計画的に最後まで残しておいた場合

などが考えられます。通常、即入居可の物件は、無料オプションや金利の低い住宅ローンプランが組めるなど、お得な物件が多くなります。また、大規模物件の完売に向けて、最後に残った物件を短期間で売り切るため、価格が大幅に下げられるケースも多々あります。すぐに入居する必要がある場合、また、実際に完成した物件を検査してから購入を決めたい場合などには、即入居可の新築物件を視野に入れてみるのもよいでしょう。

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