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失敗しない家探し!理想のおうちを手に入れるために必ず知っておきたい14のステップ

マイホームの購入、または持ち家の買い替えを考えておられる方、うきうきワクワク夢がふくらむ一方で、いったいどこから始めればいいのか分からなかったり、なかなか理想のおうちを見つけることが出来ずに、いつの間にか数年経ってしまった、という話もよく聞きます。「やっと買いたいおうちが見つかったのに、住宅ローンの審査がおりなかった」、「気に入った家の売り出し情報を見逃して、気づいたときには売れてしまっていた」。そんな失敗をしないために、おうち探しの前に必ず知っておきたい14のステップをご紹介します。

1.予算を知る:住宅ローンの事前審査をする

実際に物件を探し始める前にまず知っておきたいのが、いったい自分はいくらぐらいの物件を買えるのか、ということ。そのためにはまずは、準備できる頭金の額と、融資を受けられる住宅ローンの額を調べましょう。住宅ローンの事前審査(Mortgage Pre-Approval)とは、ローン融資先の金融機関が、現在のあなたの資産状況に基づき、融資可能な額を試算・提示するもので、借り入れ可能額と、一定期間内(通常3か月)の利率を保証する証明書(Certificate)が発行されます。

★コラム★ モーゲージブローカー(Mortgage Broker)に相談しよう

モーゲージブローカーとは、複数の金融機関のさまざまな種類の住宅ローンの知識を持つ、いわば「住宅ローンの専門家」です。個々のお客様のライフプランと資産状況に基き、一番お得なプランを選んで手続きをしてくれます。どこからはじめていいか分からない方や、おすすめのモーゲージブローカーさんのご紹介をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

2.マーケットを知る

予算が分かったら、実際にその価格でどのような物件が買えるのか、を調べてみましょう。一番手っ取り早い方法は、インターネット。不動産協会によってシェアされている物件情報は以下のウェブサイトでご覧になれます。

また週末に、実際に住みたいエリアのオープンハウスに足を運んでみるのもいいでしょう。

★コラム★ オープンハウスとは・・・

オープンハウスとは、売り出し中の物件を一般の人たちに公開するもので、通常土曜日・日曜日の午後に行われます。また、主要な交差点にオープンハウスの場所を知らせる矢印付きの立て看板が立っていることも多いので、興味のあるエリアを散策する際にオープンハウスのサインを見つけたら、自由に見学していただけます。

3.不動産エージェント(REALTOR®)を選ぶ

ベストな物件探しの秘訣は、良い不動産エージェントとの連携です。カナダでは、不動産協会によって物件情報がシェアされているため、どの不動産会社に頼んでも情報量に差はありません。そのため、実際には、どの個人エージェントに頼みたいか、がポイントになります。相性の良さ、サービスの質、信頼性、どれだけ柔軟な対応をしてくれるかどうか、などを基準に、あなたがこの人なら頼みたいと思えるエージェントを選びます。また、不動産エージェントへの報酬(コミッション)は、売主側が支払うため、あなたはすべてのサービスを無料で受けることができます。

★コラム★ REALTOR®とは

REALTOR®とは、あなたの不動産売買をお手伝いする「不動産取引のプロ」です。最新のマーケット情報と不動産取引に必要な知識と経験を活かし、取引上で起こりうるトラブルからお客様を守ります。安全でスムーズな取引をお手伝いするのがREALTOR®の最大の任務です。REALTOR®という称号は、特定の学科コースと試験をクリアし、カナダ不動産協会(CREA)のメンバーであるエージェントのみに与えられます。REALTOR®は、「REALTOR® Code of Ethics and Standards of Business Practice」という厳しい倫理規約に従い、規定のトレーニングを継続的に受けながら、お客様に信頼と安心のサービスを提供しています。

4.どんな物件が欲しいのか具体的にしていく

エージェントと相談しながら、欲しい物件の条件をあなたの理想のライフスタイルに合わせて具体的にしていきます。エリア(学区)、建物の種類(戸建て・コンドミニアム・タウンハウス・アパートメントetc)、ベッドルームの数、間取り、その他特別な仕様などの希望をエージェントに伝え、一緒に絞り込んでいきます。

5.物件の見学をする

実際に、希望条件に合った物件を見学します。

★コラム★ 私のこだわり♪楽しい物件ツアー♪

お客様に2~3時間まとめてお時間を頂き、条件に合った物件ツアーを行います。お客様には気軽に不動産ツアー気分を楽しんでもらいながら、各物件を回ります。1日に回る物件数は最大で5~6物件程度。それ以上見ると、お客様もどれがどんなのだったか覚えられず、混乱してしまうからです。お子様がいらっしゃる買い手様の場合は、途中で休憩が必要なこともあるかもしれませんので、事前にご相談ください。また、楽しい物件ツアーの例を私のブログにアップしていますので、ご参考までに下のリンクをクリックしてご覧ください。

例1: 単身のお客様 BURNABYの物件ツアー

例2: ママ+パパ+女の子+犬の家族 NEW WESTMINSTERの物件ツアー

6.オファー(購入申し込み)をする

買いたい物件が見つかったら、エージェントと一緒に、オファー(購入申し込み)を作成します。この時に使用される書類は「Contract of Purchase and Sale」と呼ばれ、BC州不動産協会によってスタンダード化された書面になります。

【オファー書面の主な項目】
・購入希望価格
・デポジット(手付金)の額
・手付金の支払い時期と支払い方法
・売買取引完了日と引渡し日
・オファーの有効期限

7.エージェントをとおして売り主と交渉する

【売り主の3つの選択肢】
あなたのオファー(購入申し込み)を受け取った売り主には、以下の3つの選択肢があります。

①受諾(アクセプタンス=Acceptance):

オファーの内容に合意→契約が成立

②拒否(リジェクト=Reject):

オファーを拒否→契約は不成立

③修正申し込み(カウンターオファー=Counter-Offer):

オファー内容(価格・引渡し日など)を修正し、再度、売主側からあなたにオファーがきます。これにより、最初のあなたのオファーは法的に無効になります。カウンターオファーを受けた場合、あなたも同様に、①受諾、②拒否、③カウンターオファーという3つの選択肢を持ちます。

★コラム★ 私のこだわり 妥協しない交渉スタイル

誰もが、少しでも安く、少しでも良い条件で物件を手にいれたいと思っています。お客様の立場になり、ベストな結果を求めて妥協を許さず交渉するのが私のスタイルです。カウンターオファーを繰り返し、合意に至るプロセスは、まさに「相手の心理を読みとる駆け引き」です。強引すぎても気弱すぎてもダメです。主張する部分は主張し、有利な条件を勝ち取るために譲れる部分は譲る。スピードが必要なときは素早く、相手をじらしたいときは時間をじっくりかけて交渉します。

8.条件付き契約が成立する (Accepted Offer)

売り主かあなたかのどちらかが、オファーまたはカウンターオファーの受諾(Acceptance)をした時点で仮契約が成立となります。通常の取引では、「物件検査(Inspection)で重大な欠陥がないことを確認する」、「住宅ローン○○万ドルを○%で受けることが出来る」、などの「条件付き」でオファーを出しますので、この時点では、仮契約となります。

9.条件をクリアする (Subject Removal)

条件付きの契約の場合、決まった期間(通常5営業日~1週間)内に条件をクリアしなければなりません。すべての条件が期日までにクリアできた場合、契約は「条件付き」契約から「無条件」契約となり、法的に拘束力のある本契約となります。仮契約から本契約までの間、具体的には、住宅ローンの本申請(Mortgage Approval)、物件検査(Inspection)、住宅保険会社への問い合わせ、物件の所有権の調査(Title Search)、などをかなりのスピード感を持って行うことになります。

★コラム★ 私のこだわり チームプレイで円滑な取引を!

条件をクリアしなければいけない期間は5営業日~1週間が主流です。そのため、各分野の専門家との連携がとても大切になります。たとえば、物件検査士、モーゲージブローカーまたは銀行などの金融機関、コンドミニアムなどのストラタ(Strata)物件の場合は管理会社、住宅保険会社などです。長年、多数の取引をこなしている私のチームには、すべてのエリアに凄腕の専門家との繋がりがあり、最短かつ効率よくタスクをこなしていくことが可能です。

10.弁護士/司法書士を選ぶ

不動産購入の決済と登記手続きを依頼する弁護士または司法書士を選びます。私の方から不動産取引分野の経験が豊富な弁護士/司法書士をご紹介させていただくこともできますので、お気軽にお問合せください。

11.デポジット(手付金)を支払う

無条件の契約が成立した時点で、デポジット=手付金を払います。一般的なデポジットの額は購入価格の5~10%です。このデポジットは、購入額(頭金)の一部となります。取引完了日まで、あなたが代理契約に入っている不動産会社の信用口座に保管され、取引完了時にあなたの選んだ司法書士または弁護士の事務所に振り込まれ、頭金(一括ご購入の方の場合は購入金額)の一部となります。

12.残りの購入価格(全額-デポジット)+諸経費を支払う

取引完了日の1週間前~数日前までに、弁護士または司法書士にて、購入関係の書類にご署名いただき、残りの購入価格+諸経費を支払います。この時支払う金額は、依頼した司法書士または弁護士が、明細書(Statement of Adjustment)を提供し、諸経費や税金の調整分、ローンの額などの詳細情報をもとに、算出します。

13.不動産の所有権が移る

デポジットの支払いから所有権移転までは最短で2週間、平均的には1~2ヶ月ほどです。その間に、引越しの予約、住宅保険会社の選定、弁護士または司法書士事務所での書類手続きを済ませます。取引が完了する所有権移転日(Completion Date)にあなたが選んだ弁護士または司法書士によって、登記上の所有権の変更手続きが行われます。

14.物件の引渡し/取引完了

あなたのREALTOR®と売り主側のREALTOR®が立ち合い、物件の状態を一緒にチェックします。契約内容に反した点がなければ、そのまま鍵の引渡しが行われ、売主からあなたに占有権がうつります。(Possession Date)

★コラム★ 私のこだわり 安心のアフターケア

取引が完了したら「ハイさようなら」だと本当に困りますよね。実際に入居してみてから気づく疑問点や問題点もあるかもしれません。特に初めてマイホームを購入される方は、固定資産税や家のメンテナンスに詳しくない方もいると思います。私にとって、一度関わらせていただいたお客様は一生のお客様だと考えております。どんなご質問やご要望にも出来るだけ誠意をもって対応させていただきますので、安心していつでもご連絡ください。

【購入にかかる主な諸費用】

  • Property Transfer Tax(不動産取得税)(@1%×$200,000)+(@2%×残額)
    ※物件価格が$2,000,000を超える場合は、算出方法が変わりますので個別にお問合せください。
    例:$800,000の物件の場合 (@1%×$200,000)+(@2%×$600,000)=$14,000
    ※カナダでの不動産購入が初めての場合、かつ購入価格が$500,000以下の場合は不動産取得税が全額免税となります。ただし、カナダ非居住者の方はこの特典を受けることができません。
    ※カナダ非居住者の方は、2016年8月2日以降、不動産取得税が購入額の15%に引き上げられました。
  • GST(消費税)物件価格の5% ※新築の場合のみ
  • 法的手続き料 $800-$1200
  • 住宅検査料(Inspection Fee) $400-600
    物件の築年数・広さ・状態などによって検査料は異なる
  • 住宅査定料(Appraisal Fee) $200-400
    住宅ローンを組む場合、融資先の金融機関が査定を行い、査定料がかかる

【物件維持にかかる主な諸費用】

  • Property Tax(固定資産税)
    毎年7月に、管轄の行政市の公示価格によって算出されたProperty Taxを支払う
  • 住宅保険料 $300-1000
    物件の築年数・広さ・状態などによって保険料は異なる
  • Strata Management Fee(管理費+修繕積立費) $200-500
    コンドミニアム・タウンハウス・アパートメントの場合、毎月建物や共用施設の管理費を支払う

※カナダ非居住者の方、また居住者であっても、自宅以外の目的で購入された物件や投資物件に関しては、別途諸経費が発生する場合があります。個別にお問合せください。

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